Мы суммировали многолетний опыт в одной статье.
Сопровождать сделки по купле-продаже недвижимости приходится и юристам-инхаусам, и независимым консультантам — юристам и адвокатам. Заказчиком в этих сделках может быть и работодатель инхауса, и клиент юриста — то есть, заказчик может быть внутренним или внешним.
Перед юристом-инхаусом или привлеченным консультантом стоят сразу несколько целей при сопровождении сделки по купле-продаже недвижимости. Вот самые важные из них:
- понять чего хотят стороны сделки и задокументировать
- исключить или минимизировать риски заказчика
- рассказать о рисках заказчику и объяснить, какими могут быть последствия сделки — и что можно сделать с рисками
- провести подготовку и сделку быстро и беспроблемно для всех участников и самого себя
- исключить или минимизировать конфликтные ситуации с контрагентом и его юристами
- сформировать комплект документов по объекту и всей сделке.
Наш опыт сопровождения сделок с недвижимостью позволяет вывести несколько главных принципов и рекомендаций — они могут быть полезны и юристу, и клиенту юриста.
1. Любую сделку воспринимайте как проект
Мы предлагаем любую сделку воспринимать как проект — это поможет выстраивать работу поэтапно, с учётом всех процессов.
«Road map» (в переводе «маршрутный лист»), или план действий — это подход, которым пользуемся мы и советуем вам. Он помогает спланировать действия, работать системно и вообще придерживаться принципов проектного управления процессом.
2. Сделайте «road map»
«Road map» — это пошаговый алгоритм действий по проекту. Включите в него всех участников сделки: заказчика, ваших подчиненных, контрагента и его юристов, сторонних подрядчиков (если они есть). По каждому пункту пропишите, какие действия нужно совершить — о чем поговорить, какие запросить документы, кому делегировать подготовку других документов и т. д.
«Road map» помогает систематизировать работу по сделке, оптимизировать её в дальнейшем, видеть прогресс.
С таким оформлением вы сможете вести кейсы по одному шаблону — это многое даёт:
- удобно в будущем обращаться к ним, искать информацию
- архив кейсов сразу структурирован и аккуратен
- удобно показывать новым сотрудникам тонкости работы, вводить в курс дела
- проще и быстрее планировать задачи: этот процесс становится привычным навыком, поэтому вы будете тратить меньше времени на рутину
И ещё пара слов о пользе такого плана при обучении сотрудников: вместо тысячи слов вы покажете им наглядную схему. Самое простое сотрудники увидят в ней сами, а вы потратите время и силы на объяснение действительно важных вещей — тонкостей работы, неочевидных подводных камней работы с клиентом. Словом, всего того объёма знаний, который делает юриста опытным.
Вот наш пример типовой дорожной карты для юриста, который проводит сделку по покупке недвижимости. Этот алгоритм можно применять и юристам продавца (с некоторыми поправками). В любом случае этот план вы сможете переделывать под вашу конкретную сделку:
Запишите его пожелания, покажите этот список заказчику — получите от него подтверждение, что вы всё правильно поняли.
Также спросите у заказчика, что он знает об объекте и контрагенте, который продает/покупает недвижимость. Эта информация может вам пригодиться дальше — при подготовке сделки.
Проверку объекта стоит сделать в двух направлениях: выездная проверка и камеральная.
Выездная проверка — та, которая может осуществляться без участия юриста. Во время неё уполномоченный представитель покупателя осматривает объект, фиксирует его состояние, в том числе состояние коммуникаций, и фотографирует объект.
Мы рекомендуем записать результат осмотра в докладной записке и приложить фотографии.
Камеральная проверка — это проверка, когда продавец должен показать документы на объект. Вот их список:
- выписка из ЕГРН
- основание права собственности
- экспликация помещений
- поэтажный план
- документы на коммуникации.
Обязательно оформите акт приема-передачи этих документов, даже если их вам прислали по электронной почте или вы скачали их по ссылке из облачного сервиса. Это нужно на случай, если позже возникнут споры по объекту.
Если объект сделки — часть новостройки, запросите комплект строительной документации. Проверьте, соответствует ли он проектным документам — в нашей практике был кейс, когда Департамент строительства потребовал от собственника здания снести третий этаж, возведенный незаконно — его построил предыдущий собственник здания на месте чердака («немного усовершенствовал»).
Информация в документах о том, каким здание построено и каково оно на момент совершения сделки, должна совпадать.
Есть несколько самых типичных проблем объектов недвижимости, которые мы выявляем на этапе камеральных проверок:
- наличие неузаконенных перепланировок
- проблемы с оформлением коммуникаций
- ошибки в документах
- отсутствие документов.
Кроме самого объекта, проверьте земельный участок: его правовой статус, историю формирования, наличие специальных зон. Два года назад у нашего доверителя, крупного ДНП из Новой Москвы, прокуратура в судебном порядке изъяла огромный участок с расположенном в его пределах водоемом — несмотря на то, что с момента его образования прошло уже больше 15 лет и он несколько раз менял собственников, проходя через правовую экспертизу Росреестра.
Поэтому информацию об участке тоже нужно проверять тщательно.
Для сложных, многосоставных, дорогих объектов всегда есть смысл требовать всю историю — от строительства и дальше, включая все переходы прав собственности. Это позволит выявить потенциальные риски.
Юрист, который не занимается ежедневно сделками по отчуждению недвижимости, вряд ли сможет сам разобраться в нюансах и найти все несоответствия, проблемы и ошибки в технических документах. Поэтому мы рекомендуем привлечь эксперта — например, организацию или специалиста, который проверит техническое состояние объекта, коммуникаций, их соответствие нормативам, документы, оценит рыночную стоимость объекта. Такой эксперт поможет не только найти проблемы, но и продемонстрирует добросовестность покупателя — в документах о сделке будет информация, что покупатель максимально тщательно подошел к его проверке объекта.
До совершения сделки покупатель может потребовать у продавца до сделки устранить какие-то недостатки — исправить ошибки в документах, что-то из них восстановить, есть вариант — если документы не в порядке, то просить предоставить скидку от стоимости объекта, чтобы покупатель сэкономленные средства мог потратить на приведение документов в порядок.
В итоге после всех проверок объекта мы рекомендуем составить документ, в котором перечислить: что проверялось, как, кем — и каков результат проверок.
Кроме досье по приобретаемому объекту, сформируйте досье на контрагента. Проверьте сначала в интернете информацию о контрагенте, его учредителях, бенефициарах, топ-менеджерах. Конечно, не вся информация из мировой сети правдива — но если вы найдёте много негативных отзывов, вопросов — это повод провести дополнительные проверки. Даже если окажется, что это «чёрный пиар» против вашего потенциального контрагента и его поливают грязью незаслуженно, это повод проанализировать, не приведёт ли в перспективе удар по продавцу к оспариванию сделки, и каким образом можно подстраховаться.
Запросите у продавца комплект учредительных документов и документов, подтверждающих полномочия того, кто будет подписывать договор купли-продажи. Это — минимум.
Затем соберите информацию из всех открытых государственных источников:
- На сайте ФНС России: проверьте адрес регистрации юрлица, не дисквалифицирован ли гендиректор, нет ли задолженности по уплатам налогов и сборов, не запущена ли процедура банкротства юрлица и лиц, являющихся участниками юрлица.
- На сайте ФССП: проверьте информацию, есть ли в отношении продавца исполнительные производства.
- На сайте арбитражных судов: проверьте информацию о банкротных процедурах с участием продавца и его участников, об имеющихся судебных разбирательствах с его участием. Если судов много, особенно в качестве ответчика, это должно по крайней мере напрячь покупателя.
И есть ещё один, достаточно деликатный момент: обсудите с вашим заказчиком, можно ли задать продавцу вопрос относительно имеющихся у него кредитных обязательств и перспектив их неисполнения — это позволит оценить риски оспаривания сделки потенциальными кредиторами продавца. Но обычно такую информацию скрывают, коммерсанты делятся ей неохотно — поэтому юристу нужно быть максимально деликатным, чтобы не сорвать сделку.
На этом этапе важно описать заказчику ситуацию, как есть: спокойно расскажите о рисках, если они есть, и о способах их устранения или минимизации.
Решение о том, заключать или не заключать сделку, принимает заказчик, а ваша работа — максимально информировать его.
Когда ваш заказчик решил, что будет заключать сделку, составьте документ — схему сделки. Там должны быть такие пункты:
- фиксация воли сторон на совершение сделки
- обсуждение с контрагентом базовых условий сделки, включая цену и сроки
- форма и вид заключаемого/ых договора/ов
- расчет налоговой нагрузки, налоговое планирование
- порядок расчетов, гарантии
- план действий по совершению сделки
- расходы на совершение сделки.
Основной вид договоров, опосредующих отчуждение недвижимого имущества между юридическими лицами, — это договор купли-продажи недвижимости. Ему посвящен параграф 7 ГК РФ. Юристам при подготовке таких договоров нужно учитывать не только положения ГК РФ, но и актуальную судебную практику.
Чтобы подготовить качественный договор, нужно не просто указать в нем все существенные условия такого рода договоров, но и оценить перспективы судебной защиты интересов заказчика. Для этого:
- получите от заказчика или согласуйте с ним и с его контрагентом описание схемы сделки
- определитесь с существенными условиями такого рода договоров
- изучите судебную практику и выявите типичные риски по сделкам с недвижимостью
- определите способы минимизации выявленных рисков применительно к вашей ситуации
Здесь тоже есть несколько важных этапов — как мы и писали в начале материала. у каждого этапа работы есть своя схема. Это этап, требующих нескольких важных действий, поэтому мы его дополнительно поделили на подпункты — чтобы вам легче было читать.
Вот самое важное, что мы советуем делать и учитывать при составлении договора купли-продажи:
7.1 Максимально четко опишите объект недвижимости, передающийся по сделке.
Опишите все его характеристики и укажите документы, в которых эти характеристики закреплены.
В нашей практике был случай, когда ИП пришлось обращаться с иском к ДГИ г. Москвы, требуя внести изменения в договор купли-продажи нежилого помещения, указав кадастровый номер. Без этого он не мог зарегистрировать право собственности (решение Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2016 по делу № А40−162 745/2014).
7.2 Обязательно укажите в договоре цену объекта.
Если по одному договору продается несколько объектов недвижимости, пропишите стоимость каждого из них. Можно указать в договоре и общую цену, это не противоречит гражданскому законодательству, но недобросовестная сторона может ссылаться по этому основанию на незаключенность договора.
Так было, например, в деле № А66−13 003/2014 — когда только апелляционная инстанция привела стороны к согласию по условиям договора, в том числе по цене.
7.3 Составьте договор в письменной форме.
Подписать его должны обе стороны. Подписывать договор должен уполномоченный представитель стороны — когда речь идет о юридическом лице, это либо руководитель, сведения о котором содержатся в ЕГРЮЛ и протоколах/решениях организации, либо уполномоченный представитель.
Полномочия этого лица обязательно нужно проверить: иначе сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, как было в делах № А37−787/2016, № А60−50 061/2015, где не было подтверждения согласия представляемого.
7.4 Здесь сначала уточните: если покупатель оплачивает всю цену недвижимости или ее часть до того, как заключит основной договор, оформляйте договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
Впервые эта практика была изложена Высшим Арбитражным Судом Р Ф в постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (пункт 8). Сейчас эта судебная практика единообразна (например, смотрите дело № А32−4823/2010, определение Верховного Суда Р Ф по которому включено в Обзор судебной практики Верховного Суда Р Ф № 1 (2017).
7.5 Следите, чтобы было соблюдено условие об освобождении объекта и передаче его покупателю перед подписанием акта приема-передачи.
Это условие касается обеих сторон, это важно, т.к. может повлиять на решение конфликтов, если они возникнут в будущем.
Продавец объекта тоже должен внимательно подписывать акт приема-передачи недвижимости — для него тоже важно делать это только после того, как объект полностью передан покупателю. Иначе договор не будет считаться исполненным.
7.6 Составляйте предварительный договор купли-продажи с учётом условий согласования о цене и объекте.
В одном из дел Арбитражный суд Поволжского округа поддержал решение нижестоящих судов — все они отказали продавцу, который требовал обязать покупателя заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора. Суды отказали потому, что было признано недействительным условие о месте расположения имущества, указанное в предварительном договоре, а сам договор был признан незаключенным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2018 № Ф06−31 709/2018 по делу № А65−22 927/2017).
После того, как в ГК РФ была добавлена статья 431.2 «заверение об обстоятельствах», у обеих сторон договора появился действенный механизм по минимизации рисков — в договор можно включать обстоятельства заключения сделки, в случае несоблюдения которых выплачиваются убытки или неустойка.
Например, это может касаться самого предмета сделки (его качества, основных характеристик), или обстоятельств, не связанных с ним (финансовое состояние покупателя, наличие лицензий у продавца, структура корпоративного контроля, заверение об отсутствии у сделки признаков, позволяющих отнести ее к крупным для хозяйственного общества, об отсутствии конфликта интересов у руководителя). Подробнее о том, что это за условия, смотрите в декабрьском постановлении Пленума Верховного Суда Р Ф № 49.
Если какие-то из этих условий не будут соблюдены, неудовлетворенная сторона сможет опираться на правила об отдельных видах договоров — эти правила указаны в ГК РФ:
- в общих положениях о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ)
- в статье 431.2
- в главе 25 (о положении об ответственности за нарушение обязательств).
Если одна из сторон сделки не удовлетворяет пункт заверения, имеющий значение для другой стороны, то кроме мер, указанных в статье 431.2 ГК РФ, неудовлетворенная сторона вправе отказаться от договора — согласно статьям 310 и 450.1 ГК РФ (если иное не предусмотрено соглашением сторон — пункт 2 статьи 431.2 ГК РФ).
Позвоните нам +7 (495) 645-18-18 или оставьте контакты