Снос пятиэтажек произойдет не сегодня и не завтра, но юристы советуют заранее побеспокоиться о защите своего бизнеса. О том, что может сделать предприниматель на данном этапе в рамках закона о реновации рассказал адвокат, старший партнер Коллегии адвокатов «Железников и партнеры» Роман Щербинин.

Реновация затронет предпринимателей

Мини-отель «Славянка» на Каланчевской улице попал в программу реновации – список домов, которые московские власти планируют снести. Отель расположен в 700 м от площади трех вокзалов, заполняемость номеров – 100%, здесь любят останавливаться командированные из компании РЖД – ее офисы поблизости, рассказывает Вячеслав Капустин, владелец сети недорогих отелей «Славянка». На Каланчевке у него шесть номеров в жилой четырехэтажке. Помещение на первом этаже пустовало, и три года назад Капустин арендовал его. Пришлось вложиться в ремонт. Съезжать из привокзального района не хочется, ведь место – главная составляющая успеха его бизнеса, признается отельер. Если это произойдет, он надеется, что у него будет 1,5–2 года, чтобы выбрать новое место и переехать. Половина жильцов против сноса дома, так что, может, переезжать вообще не придется, полагает Капустин.

Из-за программы реновации могут пострадать около 10 000 компаний и ИП, оценивает Алексей Петропольский, гендиректор компании Urvista. У столичных властей своя статистика. Программа сноса пятиэтажек может затронуть почти 2000 предпринимателей, говорит президент Московской торгово-промышленной палаты (МТПП) Владимир Платонов со ссылкой на данные правительства Москвы. Сейчас жители более 4500 домов голосуют о включении их в список реновации. В этих домах числится около 1500 владельцев нежилых помещений, еще около 400 предпринимателей арендуют площади у города.

Столичные власти обещают собственникам нежилых помещений денежную компенсацию или переезд в равноценный офис. Арендаторам город не предлагает ничего и для многих из них снос означает закрытие бизнеса, убежден Петропольский.

Бойкое место

Около 500 000–600 000 кв. м в сносимых пятиэтажках приспособлено для коммерческих целей. Это около 10–12% всего стрит-ритейла столицы, по оценке аналитиков Knight Frank. Большинство нежилых помещений в этих домах – бывшие квартиры на первых этажах, переделанные под магазины, парикмахерские, службы ремонта.

Петропольский активно покупал помещения на первых этажах и сдает их в аренду. Два дома в сталинских домах, где он выкупил офисы, попали в список реновации. На Ивантеевской улице находится ветеринарная клиника с зоомагазином – на пути в парк «Лосиный Остров», по которому на прогулку ходят сотни владельцев собак. Офис в 75 кв. м Петропольский сдает в аренду за 70 000 руб. Поблизости за такие деньги ничего не найти, утверждает он. Похожая ситуация у другого его арендатора – продуктового магазина на ул. Коминтерна, покупатели которого живут в ареале 100 м. Магазину семь лет, он тоже сильно привязан к адресу, даже если перенести его на 300 м, покупательский трафик упадет, говорит Петропольский. Он убежден, что обоим его арендаторам придется закрыть дело.

Правда, снос произойдет не завтра. 17 мая мэр Москвы Сергей Собянин подписал столичный закон о гарантиях собственникам при реновации жилья. Федерального закона о реновации пока нет – Госдума приняла проект в первом чтении.

Сейчас в федеральном законопроекте есть условие о равнозначности предоставляемого помещения, а в московском – о равноценности или денежной компенсации, говорит Роман Щербинин, старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры».

Равнозначность предполагает, что собственник получит столько же метров, сколько в снесенном доме. Но магазин на 30 кв. м в двух шагах от метро может стоить дороже, чем 100 кв. м в районе МКАД в малолюдном месте. И равноценность предполагает учет всех рыночных факторов: локации, покупательского трафика, близости жилых кварталов. Щербинин надеется, что в федеральном законе понятие «равнозначность» заменят на «равноценность».

Право голоса

Предприниматели жалуются, что не могут повлиять на судьбу дома. Владелец магазина «Все ткани» пытался проголосовать против сноса дома на ул. Подвойского в ЦАО, где его торговая точка работает уже девять лет. Но в МФЦ ему сказали, что собственники нежилых помещений не имеют права участвовать в голосовании, рассказывает менеджер магазина Александр Новиков. Жители дома пассивны, и владельцу магазина даже не удается найти старшего по дому и поучаствовать в собрании собственников.

Московские власти решили отдать приоритет жильцам, а малый бизнес просто поставили перед фактом, точно так же они поступили при сносе самостроя в 2016 г., отмечает Щербинин. Однако в московском правительстве говорят, что предпринимателей, чьи офисы находятся в домах, включенных в программу, немного. В них расположено 0,3% предприятий малого бизнеса, зарегистрированных в Москве.

По данным ассоциации «Городские землевладельцы», в 427 пятиэтажках Москвы расположено 2873 магазина. Гендиректор ассоциации Валерий Чернышов написал открытое письмо мэру Собянину от имени собственников нежилых помещений и квартир, которые хотят остаться в своем доме. Ассоциация предлагает за свой счет провести реконструкцию домов методом надстройки, сделать капитальный ремонт, и для этого ей нужна поддержка правительства.

Но влиять на судьбу дома предпринимателям можно и нужно. Щербинин советует войти в инициативную группу жильцов дома, узнать об их настроениях. А потом включиться в публичные обсуждения с участием государственных органов.

Кто заплатит

Платонов на прошлой неделе встречался с владельцами малого бизнеса из Юго-Восточного округа, которых затронет реновация. Вопросов у них больше, чем ответов, говорит он. Например, владелец салона красоты рассказал, что вложил более 1 млн руб. в оборудование кабинета лазерной эпиляции. Компенсируют ли ему эти затраты после сноса, беспокоился предприниматель. Участники встречи интересовались, как будут начисляться налоги во время переезда, что делать с чипированными товарами, продажа которых привязана к конкретному адресу.

У собственников офисов может возникнуть множество проблем – к примеру, им предложат неадекватную компенсацию или новое помещение будет неравноценным, полагает Щербинин. Стоит учесть и убытки, связанные с временной потерей арендного бизнеса и претензиями арендаторов. Арендаторов ждут свои потери, перезаключение договоров. Кому-то предстоит заново получать разрешительные документы: алкогольные лицензии, разрешения на наружную рекламу и проч., предупреждает юрист. Многим придется потратиться на ремонт нового места, рекламу, коммуникации, оборудование. При этом ремонтные инвестиции в прежний офис попросту сгорят.

22 апреля МТПП на своем сайте открыла страничку «Реновация» и предлагает предпринимателям присылать подобные вопросы, а палата обещает переслать их в мэрию.

Источник: Ведомости.