Как мы спасали ресторан от аренды
Часть 2: результаты кейса, сценарии поведения сторон при прекращении аренды, острые вопросы и пошаговая инструкция по досрочному возврату помещения.
Роман Щербинин
Московская коллегия адвокатов
«Железников и партнеры»
«Железников и партнеры»
Я адвокат, руковожу гражданско-правовым направлением.
Моя основная специализация — суды. Которые по причине коронавируса закрыты. Но это не мешает решать проблемы доверителей во внесудебном порядке.
В прошлый раз мы рассказывали о кейсе по прекращению аренды для ресторана. Ниже апдейт истории. И полезные инструкции в придачу.
Моя основная специализация — суды. Которые по причине коронавируса закрыты. Но это не мешает решать проблемы доверителей во внесудебном порядке.
В прошлый раз мы рассказывали о кейсе по прекращению аренды для ресторана. Ниже апдейт истории. И полезные инструкции в придачу.
Результат работы по кейсу
В комментариях к первой части этой истории меня заклеймили, упрекая в преждевременности публикации, отсутствии конкретики и других более тяжких грехах.
Поэтому, сразу об итогах, тем более что я обещал ими поделиться — на прошлой неделе стороны подписали соглашение об изменении порядка и формы арендных платежей. Наш клиент получил арендные каникулы до конца действия изоляционных мероприятий, а после снятия карантина будет платить процент от выручки.
Критики могут накинуться и сказать, что, мол, вы декларировали своей целью прекращение договора аренды, а договор продолжает действовать. Значит, цель не достигнута, гордиться нечем, «юристы-сутяжники снова обманули клиента». Смею возразить, что мы всегда действуем в интересах доверителя, и если ему в процессе разрешения спора предложили выгодный компромисс, то с нашей стороны глупо пытаться продолжать реализовывать свои профессиональные амбиции. Тем более что такой вариант развития событий нами изначально прогнозировался и клиент подтвердил, что его это устроит.
Но всему этому хеппи-энду предшествовал серьезный подготовительный этап, рассказ о котором, уверен, будет полезен арендатору, желающему вернуть помещение арендодателю. На практике арендатор нередко сталкивается с трудностями при осуществлении этой процедуры.
Поэтому, сразу об итогах, тем более что я обещал ими поделиться — на прошлой неделе стороны подписали соглашение об изменении порядка и формы арендных платежей. Наш клиент получил арендные каникулы до конца действия изоляционных мероприятий, а после снятия карантина будет платить процент от выручки.
Критики могут накинуться и сказать, что, мол, вы декларировали своей целью прекращение договора аренды, а договор продолжает действовать. Значит, цель не достигнута, гордиться нечем, «юристы-сутяжники снова обманули клиента». Смею возразить, что мы всегда действуем в интересах доверителя, и если ему в процессе разрешения спора предложили выгодный компромисс, то с нашей стороны глупо пытаться продолжать реализовывать свои профессиональные амбиции. Тем более что такой вариант развития событий нами изначально прогнозировался и клиент подтвердил, что его это устроит.
Но всему этому хеппи-энду предшествовал серьезный подготовительный этап, рассказ о котором, уверен, будет полезен арендатору, желающему вернуть помещение арендодателю. На практике арендатор нередко сталкивается с трудностями при осуществлении этой процедуры.
Хотите получить формы документов по кейсу?
Оставьте контакты, чтобы мы смогли направить их вам
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Прекращение договора аренды — как разъехаться полюбовно
Рассмотрим варианты развития ситуации после того, как арендатор принимает решение съехать. Если он хороший арендатор, то сначала он уведомляет арендодателя, затем вывозит имущество и передает арендодателю помещение. Недобросовестный арендатор пытается тихо вывезти имущество и до последнего держит арендодателя в неведении.
Здравомыслящий арендодатель после получения уведомления о расторжении (прекращении) аренды в зависимости от того, имеет ли он интерес в сохранении арендатора действует следующим образом:
- мотивировано возражает арендатору относительно разрыва арендных отношений, указывая на убытки, которые он понесет;
- предлагает пересмотреть условия договора аренды и прийти к консенсусу;
- предлагает арендатору частично или полностью компенсировать убытки;
- если договориться не получилось, то принимает помещение в соответствии с условиями договора, оценивая его состояние;
- возврат помещения не лишает арендодателя обратиться к арендатору с иском о взыскании убытков, связанных с досрочным расторжением договора аренды по инициативе арендатора.
«
Я много лет сдавал коммерческие помещения в аренду и понял простую вещь. Как только начались разговоры про отсрочку, нужно немедленно расторгать договор. Гораздо лучше сейчас в данных условиях просто по-человечески договориться о какой-то скидке. Когда начинают копить долги — это самый плохой вариант. В 99% никто эти долги отдавать не будет. Мне могут ответить, что сейчас все равно не найти нового арендатора. На это отвечу: коммерческая недвижимость очень разная. И если вы в свое время приобрели правильные помещения, то проблем у вас не будет даже сейчас. Если же помещение так себе, то все равно лучше расстаться с арендатором, который ничего не платит и попытаться найти нового, предварительно хорошенько снизив ставку аренды.
»
Пример интересных рассуждений собственника помещения в комментариях на vc.ru
Негатив и камбэк в 90-е. Чего ждать арендатору?
Но, не все арендодатели интеллигентны и добропорядочны, некоторые демонстрируют багаж 90-х. И используют не очень правовые инструменты: блокируют доступ в помещение, опечатывают его, меняют замки, ставят охрану, чтобы не допустить вывоза арендатором своего имущества. И даже удерживают оборудование арендатора в счет оплаты надуманных долгов по аренде или компенсации за ремонт помещения.
В начале апреля в соцсетях активно обсуждалась ситуация, когда собственник помещения грузинского ресторана на Новослободской поменял замки и автомобилем без номеров заблокировал вход.
Другая громкая ситуация произошла в Твери в конце апреля. Там охрана одного из ТЦ, видимо, по указанию администрации препятствовала арендаторам в вывозе товаров.
В начале апреля в соцсетях активно обсуждалась ситуация, когда собственник помещения грузинского ресторана на Новослободской поменял замки и автомобилем без номеров заблокировал вход.
Другая громкая ситуация произошла в Твери в конце апреля. Там охрана одного из ТЦ, видимо, по указанию администрации препятствовала арендаторам в вывозе товаров.
Фото: Караван Ярмарка
Досрочный возврат помещения — пошаговый гайд для арендатора
Понятно, что в ситуациях досрочного прекращения аренды мы исходим из самого пессимистичного сценария. Лучше перестраховаться и качественно подготовиться, чем расслабиться и рисковать. Пошаговую инструкцию проще всего делать в виде таблицы: этапы (подэтапы), действия, сроки (периоды), ответственные лица. Приведу пример общего плана действий арендатора при прекращении аренды, который позволит образумить арендодателя, блокирующего вывоз имущества, и правильно вернуть помещение даже арендодателю, который от этого уклоняется.
Мой пример упрощен, но, думаю, в качестве заготовки (с поправками под конкретную ситуацию) он может использоваться любым арендатором:
Мой пример упрощен, но, думаю, в качестве заготовки (с поправками под конкретную ситуацию) он может использоваться любым арендатором:
Этап 1. Подготовка к вывозу имущества и уведомлению о прекращении аренды
- Подбор грузоперевозчика для вывоза имущества арендатора из арендованного помещения.
- Подбор эксперта для фиксации состояния передаваемого помещения и сопровождения процесса его возврата.
- Сбор документов, подтверждающих права арендатора на находящееся в помещении имущество.
- Подготовка проекта уведомления о прекращении действия договора аренды.
- Формирование заявки на вывоз товарно-материальных ценностей, оборудования из арендуемого помещения по установленной форме (в соответствии с правилами БЦ, ТЦ).
- Подача в управляющую компанию заявки на вывоз товарно-материальных ценностей, оборудования из арендуемого помещения.
Этап 2. Уведомление арендодателя о прекращении действия договора аренды, обеспечение доказательств
- Подготовка описи вложения в ценное письмо для направления в последующем уведомления о прекращении действия договора аренды и вызове арендодателя для возврата помещения.
- Направление ценным письмом с описью вложения уведомления в адрес арендодателя о прекращении действия договора аренды и вызове для возврата помещения.
- Поиск нотариуса, готового осуществить выезд на место нахождения помещения с целью его осмотра, фиксации его состояния, а также фактов присутствия / отсутствия представителей арендатора в указанную в уведомлении дату возврата помещения.
Этап 3. Вывоз имущества (или фиксация его перечня и стоимости)
- Если управляющая компания согласовала вывоз имущества — осуществление вывоза имущества в определенную дату или период времени.
- В случае запрета от управляющей компании (УК) на вывоз имущества либо игнорирования запроса на вывоз, а также в случае противодействия арендодателя:
- обращение в полицию с требованием пресечь противоправные действия УК (арендодателя) и в присутствии сотрудников полиции вывезти имущество;
- привлечение ЧОП для обеспечения вывоза имущества;
- привлечение независимого оценщика для определения стоимости имущества, находящегося в арендуемом помещении, и самого факта нахождения имущества там.
Этап 4. Возврат помещения
- Явка полномочного представителя арендатора в указанные в уведомлении дату и время для возврата помещения.
- Независимо от явки арендодателя — в присутствии эксперта-оценщика и (или) нотариуса осуществление осмотра помещения. Фиксация результатов осмотра подписанием акта осмотра помещения и (или) акта осмотра вещественных доказательств нотариусом.
- При неявке арендодателя — фиксация отсутствие арендодателя в вышеуказанных актах.
- Подготовка акта возврата помещения (одностороннего — при неявке арендодателя) с указанием на наличие / отсутствие выявленных недостатков.
- Обсуждение с арендодателем (при необходимости) вариантов устранения выявленных недостатков либо выплаты компенсации.
- Физическая передача арендодателю (либо по его указанию управляющей компании) ключей и иных средств доступа в помещение.
Лайфхак. При неявке арендодателя на возврат помещения, передача арендодателю ключей и иных средств доступа в помещение может осуществляться через депозит нотариуса либо путем направления бандеролью в адрес арендодателя.
Q&A: 3 актуальных вопроса по возврату арендованного помещения
За последние два месяца мы дали 42 консультации по расторжению аренды и составили для себя список самых часто задаваемых вопросов, в котором три касаются возврата помещения. Кратко отвечу на них.
— Удержание арендодателем имущества арендатора: какие права имеют стороны? Что делать, если арендодатель закрыл доступ в помещение?
— Следует сразу оговориться, что по умолчанию арендодатель правом на такое удержание не обладает. Для того чтобы у него это право возникло, нужно, чтобы у арендатора сформировалась задолженность по арендным платежам, а его имущество находилось на арендуемых площадях.
Если указанных оснований нет, то действия арендодателя незаконны. В этом случае арендатору стоит собрать все документы, подтверждающие его права на вывозимое имущество, и вызвать полицию, указав на незаконные действия арендодателя, препятствующего вывозу.
Если указанных оснований нет, то действия арендодателя незаконны. В этом случае арендатору стоит собрать все документы, подтверждающие его права на вывозимое имущество, и вызвать полицию, указав на незаконные действия арендодателя, препятствующего вывозу.
— Может ли арендатор просто вывезти имущество и перестать платить за аренду? Чем это чревато?
— Нет, нельзя. Последствием такого поведения может быть взыскание с арендатора арендных платежей даже за тот период времени, когда он не пользовался арендованным помещением.
Суды в таких ситуациях исправно встают на сторону арендодателя, указывая что неиспользование арендованного объекта недвижимости не прекращает действия договора и обязанности по внесению арендных платежей.
Суды в таких ситуациях исправно встают на сторону арендодателя, указывая что неиспользование арендованного объекта недвижимости не прекращает действия договора и обязанности по внесению арендных платежей.
— Как вернуть помещение арендодателю, если он уклоняется от его приемки?
— Всегда, наряду с фактическим прекращением пользования помещением, арендатору необходимо вернуть его арендодателю в порядке, предусмотренным договором. Это позволит зафиксировать состояние передаваемого помещения и дату, с которой арендатор уже физически не пользуется помещением, а значит снизит риски предъявлению арендатору претензий по убыткам.
Если арендодатель уклоняется от его приемки, то арендатору стоит заранее, должным образом уведомить арендодателя о дате передачи, оформить все документы в одностороннем порядке, зафиксировав неявку контрагента, и отправить ему ключи или иные средства доступа.
Если арендодатель уклоняется от его приемки, то арендатору стоит заранее, должным образом уведомить арендодателя о дате передачи, оформить все документы в одностороннем порядке, зафиксировав неявку контрагента, и отправить ему ключи или иные средства доступа.
В рамках поддержки бизнеса мы готовы pro bono взять в мае один-два кейса по арендным спорам из особо пострадавших отраслей на консультацию и сопровождение.
Позвоните нам +7 (495) 645-18-18 или оставьте контакты, чтобы узнать подробности
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности