Муниципалитеты не спешат давать скидки арендаторам

Еще до коронавирусной госпитализации, 19 марта, премьер-министр Михаил Мишустин распорядился предоставить малым и средним предприятиям отсрочку по договорам аренды федерального имущества. По распоряжению правительства малому бизнесу предоставляется такая отсрочка с 1 апреля по 1 октября 2020 г., а задолженность можно погашать  в течение двух лет начиная с 1 января 2021 г. Предприниматели из наиболее пострадавших отраслей на три месяца, с апреля по июль, освобождаются от арендных платежей за здания, участки и помещения, находящиеся в федеральной собственности. А затем они смогут воспользоваться тремя месяцами отсрочки, до октября 2020 г.

Правительство рекомендовало региональным и муниципальным властям последовать примеру властей федеральных. Обязанность у них была только одна – дать отсрочку по аренде предприятиям из наиболее пострадавших отраслей на время простоя (поправки в закон о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, приняты 1 апреля). А в остальном, давать ли арендаторам отсрочку и освобождение от аренды, муниципалитеты решали сами.

На 1 июня было заключено 5948 дополнительных соглашений об аренде 17 958 объектов недвижимости, принадлежащих муниципальным образованиям. Отсрочку и освобождение получили 1256 арендаторов, сообщает представитель Минэкономразвития.

Много это или мало? Для сравнения: на начало 2020 г. в одной только Москве 4003 малых предприятий и индивидуальных предпринимателей арендовали муниципальные площади: 3098 – напрямую у департамента имущества, 905 – у городских предприятий. «Ведомости» выясняли, как на федеральные инициативы отреагировали муниципалитеты в разных регионах страны и на какие уступки арендаторам они пошли.

Богатая Москва

Роман Седловский владеет тремя салонами красоты «Вместе» и Genere Mio. Он арендует две площадки, находящиеся в муниципальной собственности, и одну площадку у частного арендодателя. По муниципальным площадям предприниматель получил отсрочку на три месяца. А частный арендодатель снизил арендные платежи. Седловский считает, что ему повезло. Часто переговоры коллег с частными арендодателями заканчиваются ничем, рассказывал он 30 апреля.

Просьбы об арендных каникулах или полной отмене платежей поступают в Центр поддержки экономики Москвы с первых дней введения режима повышенной готовности. Всего туда обратились более 7000 предпринимателей, рассказал заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов. На сегодня 793 арендатора городской недвижимости – земли и нежилых помещений – получили отсрочку или полное освобождение от арендных платежей. А 3207 индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса получили отсрочку платежей по договорам выкупа городской недвижимости. Всего поддержка по договорам аренды и купли-продажи обошлась городу в 8,31 млрд руб., говорит Ефимов.  Что предпринимают менее богатые города?

Метр за рубль

Некоторые города сделали даже больше, чем рекомендовал федеральный центр. Например, в Нижегородской области муниципальное имущество арендуют 552 предпринимателя, а государственное – 1747. По словам заместителя губернатора Андрея Саносяна, предприниматели получили отсрочку автоматически, независимо от того, обратились они за отсрочкой или нет. Тогда как  по федеральным или московским правилам льготы даются только тем, кто о них попросил. Сочи тоже перевыполнил федеральные рекомендации: малые и средние предприятия, арендаторы муниципальных помещений, получили отсрочку сразу до конца года. Правда, город сдает в аренду всего 11 объектов муниципальной недвижимости.

Регионы придумали собственные меры поддержки, отличающиеся от тех, что предложило правительство. В Архангельской области на период простоя ставка аренды помещений в госсобственности сокращена до 1 руб. за 1 кв. м. 

Не по форме

В Санкт-Петербурге в списки наиболее пострадавших отраслей вносили предприятия согласно их основному коду деятельности ОКВЭД на 13 марта. Отсрочка предоставляется всем попавшим в список, освобождение от аренды во II квартале – всем компаниям из списка, зарегистрированным в реестре малых и средних предприятий города. Город согласился рассмотреть заявки предпринимателей по 2217 договорам аренды (перечень выложен на сайте департамента имущества и касается только имущества в собственности города). Но постановление сейчас дожидается подписи губернатора Санкт-Петербурга, а прием заявок не начат, сообщил представитель администрации города.

Заявку на отсрочку можно оформить на сайте комитета имущественных отношений города. Или подать заявление в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» или городское управление по работе с крупными контрагентами. Предпринимателю надо быть внимательным, чтобы его заявка не путешествовала по разным инстанциям, а сразу попала на рассмотрение, предупреждает директор «Имущества Санкт-Петербурга» Юрий Ефремов. Помимо заявки надо предоставить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП на 13 марта и документ, подтверждающий, что помещение используется для деятельности по основному ОКВЭД (предъявить, например, лицензию или уведомление Роспотребнадзора).

Власти Санкт-Петербурга получили примерно 2000 обращений, касающихся аренды. Более половины отсеяли сразу: предприниматели заполнили заявки не по форме или не приложили необходимые документы. На рассмотрение приняли 880 заявлений. Но большая часть заявителей не соответствовала требованиям по кодам ОКВЭД: одни не входили в список наиболее пострадавших отраслей, другие использовали помещение для работ не по основному виду деятельности, поясняет представитель администрации. В итоге предприниматели получили 436 соглашений об отсрочке аренды.

Не жадные, а нищие

Многие города не слишком спешили поддержать арендаторов и скупо информировали их, что такая поддержка вообще возможна. Например, на сайте администрации Костромы новость о поддержке арендаторов муниципального имущества была опубликована 11 мая – за день до возобновления работы местных предприятий. На 21 мая поступило 11 заявок.

На 25 мая Йошкар-Ола подписала четыре соглашения, отменивших платежи по договорам аренды муниципального имущества с апреля по июнь 2020 г. Город рассматривает 22 заявления по отсрочкам.

В некоторых случаях региональным властям пришлось оказать помощь муниципалитетам, чтобы те помогли арендаторам. В Волгоградской области арендные каникулы для пострадавших предприятий были объявлены с 1 апреля. Волгоградская городская дума освободила  арендаторов от платежей на три месяца только 29 мая. Незадолго до этого Волгоградская область направила муниципалитетам дотации в размере 418,2 млн руб., в том числе на поддержку арендаторов муниципального имущества. Волгоград получил 331,8 млн руб. Заявки на каникулы могут коснуться 530 договоров аренды.

Муниципалитеты получают доходы от управления казенным имуществом, НДФЛ и налогов от малого и среднего бизнеса: налогов по упрощенной системе налогообложения (УСН)  и единого налога на вмененный доход (ЕНВД). Налоговые поступления просели очень сильно, поэтому для муниципалитетов сейчас важна любая копеечка, говорит профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич. Москва может позволить себе давать льготы, потому что ее основные доходы поступают не от налогов, которые платит малый и средний бизнес. У других городов такого нет, считает она. «Муниципалитеты не жадные, а нищие. А нищему очень трудно простить чужие долги», – говорит Зубаревич.

Глава Кургана Андрей Потапов сообщил СМИ, что за месяц режима самоизоляции налоговые поступления в бюджет муниципалитета сократились на 24%. Результаты за май еще не подведены. Но, по словам представителя администрации Кургана, падение налоговых поступлений не повлияет на предоставление отсрочек. Все заявления рассмотрят, говорит он. Сейчас в Кургане подано 17 заявлений: восемь одобрено, девять рассматриваются. Освобождение от оплаты аренды постановлением правительства не предусмотрено, отмечает представитель администрации Кургана.

В Костроме и Петропавловске-Камчатском доходы от управления государственным и муниципальным имуществом дали 6% налоговых и неналоговых поступлений в бюджет, в Йошкар-Оле – 19%, по данным отчетов об исполнении бюджетов за 2018 и 2019 гг.

Труднее всего маленьким и моногородам, где поступления от аренды могут превышать треть бюджета, как, например, в городе Краснозаводске Московской области или Полярные Зори Мурманской области. Отделы экономики муниципалитетов моногородов формируют частные фонды, которые получают полномочия по реализации политики поддержки предпринимательства, рассказывал в интервью ТАСС омбудсмен по защите прав предпринимателей моногородов Юрий Тебин.

Доходов нет, но платить надо

Некоторые муниципалитеты выполнили минимальные обязательства о поддержке наиболее пострадавших отраслей, но рекомендациям из федерального центра не последовали.

Галина Доронкина владеет туристической компанией «Бриз». Ее теплоход «Алмаз» стоит на причалах ОАО «Корпорация развития Камчатки» (КРКК, согласно СПАРК, на 100% принадлежит минимущества Камчатского края). Собственники катеров попросили компанию снизить на 50% арендную плату за причальные стены и отсрочить платежи. Компания «Бриз» имеет ОКВЭД 79.11 (деятельность туристических агентств), а предприятия с этим ОКВЭД входят в список наиболее нуждающихся в поддержке отраслей края. То есть ей полагалась обязательная отсрочка. По словам Доронкиной, КРКК предоставила такую отсрочку, но дальше этого обязательного минимума не пошла и платежи не уменьшила. Выручка «Бриза» сейчас нулевая, все рейсы отменены, рассказывает Доронкина. По словам представителя КРКК, причалы и сооружения яхтенной марины арендуют 16 предприятий из наиболее пострадавших отраслей. За отсрочкой обратились четыре компании и три получили ее на момент ответа, рассказывает представитель корпорации. Между КРКК и «Бризом» также подписано соглашение о реструктуризации задолженности перед КРКК, образовавшейся к апрелю 2020 г. Совокупные долги арендаторов перед корпорацией к июню 2020 г. превышают 6 млн руб. (примерно 10% доходов от аренды за год), пояснил представитель КРКК. По его словам, сокращение арендных доходов приведет к свертыванию работ по ремонту причалов и очистке акватории Петропавловской бухты и вынужденным увольнениям сотрудников. Компания ведет переговоры с властями региона о компенсациях, чтобы, в свою очередь, предоставить льготы арендаторам, сообщил представитель КРКК.

Муниципальные частники

На значительную часть муниципальной собственности рекомендации правительства не распространяются де-юре. Сдача помещений в аренду – сложная хозяйственная деятельность, которую муниципалитеты вести не могут, объясняет председатель Национального антикоррупционного комитета Кирилл Кабанов. Поэтому администрации учреждают управляющие компании и передают им помещения и земли в качестве имущественного взноса в уставный капитал. Де-юре эти компании зарегистрированы как частные предприятия (ПАО, АО, ООО), хотя де-факто подконтрольны властям. Об этом свидетельствуют многочисленные случаи, когда после смены руководства муниципалитета меняется и руководство управляющей компании-посредника, говорит Кабанов. На арендаторов помещений у таких компаний льготы, введенные муниципалитетами или регионами, не распространяются.

В Камчатском крае достигнуты договоренности об обнулении платежей за аренду государственного и муниципального имущества, рассказывал «Ведомостям» 30 апреля Рашид Шамоян, председатель камчатского регионального отделения «Деловой России». Но на компромисс с арендаторами долго не шли крупнейшие арендодатели краевого центра: АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость». Эти компании учреждены администрацией Петропавловска-Камчатского. Максимум, что они предложили своим арендаторам, – отсрочку платежей. Они выставили счета за месяц даже тем, кто в апреле не работал вообще, рассказывал 30 апреля Шамоян.

В администрации Петропавловска-Камчатского на запрос «Ведомостей» сообщили, что оба предприятия преобразованы путем приватизации в соответствии с федеральными законами. Петропавловск-Камчатский городской округ владеет 100% АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость». Но эти компании имеют право собственности на имущество и распоряжаются им самостоятельно, пояснил представитель администрации города. По его словам, советы директоров АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и АО «Единая городская недвижимость» предусмотрели скидки в 50% на аренду за апрель – июнь для наиболее пострадавших отраслей  и отсрочки для всех категорий малого и среднего бизнеса. Обе компании на запрос «Ведомостей» не ответили.

У предпринимательницы Ксении Артюхиной студия праздников «Круче всех». Согласно федеральным спискам ОКВЭД, она относится к пострадавшим отраслям. «Круче всех» арендует помещения у Дирекции по эксплуатации зданий. «Не работаем уже два месяца – и неизвестно, сколько еще предстоит. Роспотребнадзор публикует требования к открывающимся заведениям: маски, социальная дистанция. Но где вы видели такой праздник?» – говорит Артюхина. Дирекция по эксплуатации зданий предоставила компании «Круче всех» скидку в 50% на шесть месяцев, это произошло примерно через два месяца после обращения. Помогло то, что интересы камчатских предпринимателей в переговорах с Дирекцией по эксплуатации зданий представляла «Деловая Россия», полагает Артюхина.

В судебной практике решений по таким ситуациям еще нет, говорит Роман Щербинин, старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры». Он считает, что у обеих сторон есть сильные и слабые места в аргументации. Подобные споры имеют потенциал дойти до Верховного суда, говорит Щербинин.

Нужно смотреть на суть, а не на форму: если помещения остаются под контролем федеральных органов власти или муниципалитетов, несмотря на наличие компании – юридического владельца, льготы должны применяться, считает Эдуард Савуляк, директор московского офиса Tax Consulting UK.