Договор купли-продажи недвижимости. Что сторонам учесть при его заключении?

Необходимость сопровождения сделок по купли-продажи недвижимости возникает как у юристов-инхаусов, так и у независимых консультантов – юристов и адвокатов. Для удобства изложения всех бенефициаров этих сделок, будь то работодатель инхауса или клиент/доверитель юриста или адвоката, предлагается объединить под понятием «заказчик». Таким образом заказчик может быть как внутренним – работодатель инхауса, так и внешним – в остальных случаях.

Полезно сразу определить цели, которые стоят перед инхаусом / привлеченным консультантом при сопровождении сделки по купле-продаже недвижимости. На наш взгляд, можно выделить следующие:

  • понять волю сторон сделки и облечь ее в надлежащую правовую форму;
  • исключить или минимизировать риски заказчика по сделке;
  • в случае невозможности исключения рисков полностью, подробно проинформировать заказчика об имеющихся рисках и возможных последствиях;
  • провести подготовку к сделке и саму сделку быстро, эффективно и беспроблемно для заказчика, контрагента и самого себя;
  • исключить или минимизировать конфликтные ситуации с контрагентом по сделке и его юристами;
  • по итогам сделки сформировать идеальный комплект документов по приобретенному объекту и сделке, чтобы обеспечить максимальную ликвидность объекта.

Наш опыт сопровождения сделок с недвижимостью позволяет сформулировать ряд рекомендаций, способных помочь достичь поставленных целей. Так, любую сделку можно воспринимать как проект и выстраивать проектную работу на основе типовых процессов. Для этого начать работу по сделке стоит с подготовки «road map», то есть пошагового алгоритма действий. Это позволит комплексно оценить ситуацию, определиться с необходимыми ресурсами и наметить сроки прохождения всех этапов сделки. Кроме того, дорожная карта позволяет быстро включить в ситуацию всех участников сделки: вашего заказчика, ваших подчиненных, контрагента и его юристов, сторонних подрядчиков (если это необходимо). Также она помогает накапливать и систематизировать ваш опыт, оптимизировать работу по будущим проектам, обучать ваших сотрудников.

Типовая дорожная карта для юриста, действующего на стороне покупателя недвижимости, может выглядеть следующим образом. При этом, указанный алгоритм также применим и для юристов продавца за рядом исключений. В любом случае, жизнь не стоит на месте, автор статьи не истина в последней инстанции, поэтому, творческое осмысление приветствуется.

Этап Сроки Ответственный
1 Интервьюирование заказчика.    
2 Проверка объекта.    
3 Проверка контрагента.    
4 Проверка объекта.    
5 Подведение итогов предварительного анализа.    
Этап Сроки Ответственный
1 Интервьюирование заказчика.    
2 Проверка объекта.    
3 Проверка контрагента.    
4 Подведение итогов предварительного анализа.    
5 Структурирование сделки.    
6 Подготовка проектов документов.    
7 Согласование структуры сделки и документов с юристами контрагента.    
8 Проведение сделки, контроль расчетов, регистрация.    

На каждом из этапов стоит остановиться подробней, тем более что, каждый из них может иметь свою внутреннюю структуру.

Этап 1. Интервьюирование заказчика.

Банально, но выслушать заказчика, понять, что он хочет – базовая задача юриста. Ваше видение сделки и ее результатов должно полностью совпадать с видением и ожиданиями вашего заказчика. Услышьте заказчика, зафиксируйте его волю письменно, получите от него подтверждение, что вы все правильно поняли. Полезно получить от заказчика информацию по объекту и по контрагенту. Не исключено, что она вам пригодится при подготовке.

Этап 2. Проверка объекта.

Такую проверку лучше осуществлять в двух направлениях. По аналогии с проверками ФНС можно назвать их выездной проверкой и камеральной. Выездная проверка может осуществляться без участия юриста. Уполномоченный представитель покупателя должен осмотреть объект и зафиксировать его состояние, в том числе состояние коммуникаций. По итогам рекомендуем результат осмотра изложить в докладной записке с приложением фотоматериалов.

Камеральная проверка предполагает истребование у продавца документов на объект: выписку из ЕГРН, основание права собственности, экспликация помещений, поэтажный план, документы на коммуникации. Получение документов оформите актом приема-передачи, даже если вам прислали их по электронной почте или вы скачали по ссылке из облачного сервиса.

Для объекта, являющегося новостройкой или расположенного в новостройке, запрашивайте комплект строительной (проектной) документации и проверяйте его фактическое состояние на соответствие проектной документации. В нашей практике есть кейс, когда Департамент строительства обратился с иском к собственнику здания с требованием снести незаконно возведенный третий этаж, который предыдущий собственник здания сделал из чердака. Типичные проблемы объектов недвижимости, которые нами выявлялись на этапе камеральных проверок – наличие неузаконенных перепланировок, проблемы с оформлением коммуникаций, ошибки в документах, отсутствие документов.

Наряду с самим объектом, стоит проверить и земельный участок, на котором этот объект расположен, его правовой статус, историю формирования, наличие специальных зон. Два года назад у нашего Доверителя, крупного ДНП из Новой Москвы прокуратура в судебном порядке изъяла огромный участок с расположенном в его пределах водоемом, не смотря на то, что с момента его образования прошло уже больше 15 лет и он несколько раз менял собственников, проходя через правовую экспертизу Росреестра.

Для сложных, многосоставных, дорогих объектов есть смысл истребовать всю историю их возникновения и переходов прав на них. По меньшей мере это позволит выявить потенциальные риски.

Юрист, который не занимается ежедневно сопровождением сделок по отчуждению недвижимости, вряд ли самостоятельно разберется в нюансах и сходу сможет проверить отсутствие проблем и ошибок в технической документации. Поэтому, рекомендуется привлечь специализированную экспертную организацию, которая проверит техническое состояние объекта, коммуникаций, их соответствие нормативам, комплектность технической документации, а также проведет оценку рыночной стоимости объекта. Это позволит не только выявить проблемы с техническими документами и состоянием самого объекта, но и зафиксировать добросовестность приобретателя – объект покупается за рыночную стоимость, покупатель досконально подошел к его проверке. В то же время покупатель может потребовать у продавца до сделки устранить какие-то недостатки, исправить ошибки в документах, что-то из них восстановить или предоставить скидку от стоимости объекта, чтобы покупатель сэкономленные средства мог потратить на приведение документов в порядок.

По итогам проверки объекта рекомендуем подготовить документ, в котором отразить, что и как проверялось, и каков результат.

Этап 3. Проверка контрагента.

Кроме досье по приобретаемому объекту, у вас должно сформироваться досье на контрагента. За основу проверки возьмите критерии должной осмотрительности налогоплательщика.

Итак, формирование досье можно начать со сбора и анализа информации о контрагенте, его учредителях, бенефициарах и топ-менеджерах в интернете, и проверки их репутации. Понятно, что не вся имеющаяся в свободном доступе информация соответствует действительности, но засилье негатива должно вас насторожить. Даже если это результат информационной атаки, и вашего потенциального контрагента незаслуженно поливают грязью, это повод задуматься не может ли удар по продавцу привести в перспективе к оспариванию сделки и каким образом можно подстраховаться.

Запросите у продавца комплект учредительных документов и документов, подтверждающих полномочия лица, которое будет подписывать от его имени договор купли-продажи – это вообще гигиенический минимум.

Соберите информацию из всех общедоступных государственных источников. На сайте ФНС России можно проверить адрес регистрации юрлица, не дисквалифицирован ли гендиректор, нет ли задолженности по уплатам налогов / сборов и не запущена ли процедура банкротства юрлица. На предмет банкротства стоит также проверить и лиц, являющихся участниками юрлица. С сайта ФССП получите информацию об имеющихся в отношении продавца исполнительных производствах, а на сайте арбитражных судов – информацию о банкротных процедурах с участием продавца и его участников, а также имеющихся судебных разбирательствах с его участием. Понятно, что большое их количество, особенно в качестве ответчика, должно по меньшей мере напрячь покупателя.

Обсудите с вашим заказчиком, можно ли задать продавцу вопрос относительно имеющихся у него кредитных обязательств и перспектив их неисполнения. Это напрямую влияет на риски оспаривания вашей сделки потенциальными кредиторами продавца, но такая информация обычно носит конфиденциальный характер, коммерсанты делятся ей неохотно, поэтому, тут нужно быть максимально деликатным, чтобы не сорвать сделку из-за излишнего рвения.

Этап 4. Подведение итогов предварительного анализа.

Проверив объект и контрагента, можно подвести итоги подготовительного этапа, которые стоит обсудить с заказчиком. К этому времени у вас на руках должным быть документ со сводными результатами проверок и описанием рисков, которые вы диагностировали. На этом этапе важно раскрыть заказчику истинную ситуацию, спокойно описать имеющиеся риски и способы их устранения или минимизации. В конечном итоге решение заключать или не заключать сделку остается за заказчиком.

Этап 5. Структурирование сделки.

После того, как ваш заказчик принял финальное решение о заключении сделки, стоит формализовать договоренности, достигнутые сторонами сделки, в виде схемы ее совершения. Типичные базовые блоки схемы сделки:

  • фиксация воли сторон на совершение сделки,
  • обсуждение с контрагентом базовых условий сделки, включая цену и сроки
  • форма и вид заключаемого (-ых) договора (-ов)
  • расчет налоговой нагрузки, налоговое планирование
  • порядок расчетов, гарантии
  • план действий по совершению сделки
  • расходы на совершение сделки.

Этап 6. Подготовка проектов документов.

Основным видом договоров, опосредующих отчуждение недвижимого имущества между юридическими лицами, является договор купли-продажи недвижимости. Ему посвящен параграф 7 ГК РФ, содержащий всего девять статей. Тем не менее юристам при подготовке таких договоров нужно учитывать, наряду с положениями ГК РФ, и актуальную судебную практику. Чтобы подготовить качественный договор, нужно не просто указать в нем все существенные условия такого рода договоров, но и оценить перспективы судебной защиты интересов заказчика.

Перед тем, как приступить к подготовке договора купли-продажи недвижимости необходимо проработать следующие блоки:

  • получите от заказчика или согласуйте с ним и с его контрагентом описание схемы сделки;
  • определитесь с существенными условиями такого рода договоров;
  • изучите судебную практику и выявите типичные риски по сделкам с недвижимостью;
  • определите способы минимизации выявленных рисков применительно к вашей ситуации.

Анализ свежей судебной практики позволяет среди типичных рисков, связанных с куплей-продажей недвижимости, можно выделить следующие.

Во-первых, в договоре стоит максимально четко описывать объект недвижимого имущества, передающегося по сделке, включая все его характеристики и указывая документы, которыми эти характеристики закреплены. Так ИП пришлось обращаться с иском к ДГИ г. Москвы, требуя внести изменения в договор купли-продажи нежилого помещения, указав кадастровый номер. Без этого он не мог зарегистрировать право собственности (решение Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2016 по делу № А40-162745/2014).

Во-вторых, договор обязательно должен содержать цену отчуждаемого объекта недвижимости. Если по одному договору продается несколько объектов недвижимости, лучше конкретизировать стоимость каждого из них. Указание в договоре общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству, но недобросовестная сторона может ссылаться по этому основанию на незаключенность договора. Так было в деле № А66-13003/2014 и только апелляционная инстанция пришла к правильному выводу о согласовании сторонами существенных условий договора, в том числе о цене.

В-третьих, договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подписантом должен выступать уполномоченный представитель стороны. И если речь идет о юридическом лице, то это либо руководитель, сведения о котором содержатся в ЕГРЮЛ и протоколах/решениях организации, либо уполномоченный представитель, действующий на основании доверенности.

Сделка может быть признана недействительной в судебном порядке, как было в делах № А37-787/2016, № А60-50061/2015, если нет подтверждения согласия представляемого.

В-четвертых, в случае заключения предварительного договора, содержащего условие о выплате всей цены будущей недвижимости или существенной ее части до заключения основного договора, он квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Указанная правовая позиция была впервые изложена Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (пункт 8) и на настоящий момент судебная практика единообразна (например, дело № А32-4823/2010, определение Верховного Суда РФ по которому включено в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2017).

Аналогичное разъяснение включено в постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 23).

В–пятых, следует учитывать, что предварительный договор купли-продажи также должен отвечать изложенным требованиям относительно согласования существенных условий о цене и объекте. Так, в одном из дел Арбитражный суд Поволжского округа обосновано поддержал выводы нижестоящих судов об отказе в удовлетворении требований продавца об обязании покупателя заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора. Отказ судов мотивирован признанием содержащегося в предварительном договоре условия о месте расположения имущества несогласованным, а самого договора не заключенным (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2018 № Ф06-31709/2018 по делу № А65-22927/2017).

Продавцу также следует внимательно подходить к вопросу о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным, в связи с чем акт следует подписывать лишь после фактического освобождения объекта прежним собственником и фактического поступления недвижимости во владение покупателя.

С введением в ГК РФ статьи 431.2 «заверение об обстоятельствах» действенным механизмом по защите сторон договора и минимизации рисков выступают закрепление в договоре условий, гарантирующих те или иные обстоятельства заключения сделки (в случае их не соблюдения выплачиваются убытки или неустойка).

В декабрьском постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 49 судам даны разъяснения по применению названых положений.

Так, заверение может касаться как самого предмета сделки (его качества, основных характеристик), так и обстоятельств, непосредственно не связанных с ним (финансовое состояния стороны, наличие соответствующих лицензий, структура корпоративного контроля, заверение об отсутствии у сделки признаков, позволяющих отнести ее к крупным для хозяйственного общества, об отсутствии конфликта интересов у руководителя).

В первом случае последствия недостоверности заверения определяются правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а также статьей 431.2 ГК РФ, иными общими положениями о договоре и обязательствах (пункт 1 статьи 307.1 ГК РФ). Во втором — применяется статья 431.2 ГК РФ, а также положения об ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ).

При недостоверности предоставленного стороной договора заверения другая сторона, полагавшаяся на имеющее для нее существенное значение заверение, наряду с применением указанных в статье 431.2 ГК РФ мер ответственности, вправе отказаться от договора (статьи 310 и 450.1 ГК РФ), если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 431.2 ГК РФ).

Источник: Арбитражная практика для юристов
28 декабря 2018
Чтобы получить консультацию, звоните +7 (495) 645–18–18 или заполните форму заявки
Указывая свои данные, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности.
Указывая свои данные, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой конфиденциальности.
Этот сайт сохраняет файлы cookie и другие метаданные (данные об IP-адресе и местоположении) для улучшения вашего пользовательского опыта. Если вы продолжаете использовать сайт, это означает, что вы не возражаете против использования этих технологий.